民宿產(chǎn)品開發(fā)（下）

第三部分 民宿的案例研究

一、臺灣墾丁民宿

（一）特點：

臺灣民宿最早大規(guī)模發(fā)展的片區(qū)

（二）緣起：

約在民國70年左右 ，當初是解決住宿不足的問題而興起，僅是提供簡單的服務。后來則會結合當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^出售給游客一些配套活動和服務。目前，墾丁依托背山臨海的優(yōu)勢，創(chuàng)造了墾丁特有的民宿風格。

（三）區(qū)域分布情況：

主要分布在景區(qū)景點、商業(yè)區(qū)附近

墾丁是臺灣著名旅游小鎮(zhèn)，景區(qū)景點遍布全區(qū)，民宿依托景區(qū)而發(fā)展。

墾丁的民宿集中在四大區(qū)域，分別是大灣區(qū) , 墾丁大街區(qū) , 牧場區(qū) , 以及周邊區(qū)。

（四）開發(fā)要點分析：

整體：以單體開發(fā)為主，政府負責民宿準入把控

單體：政府設置規(guī)范，業(yè)主在規(guī)范限制下創(chuàng)新

? 主要類型：B&B類民宿（提供簡單的住宿、餐飲）；

主題式：（依托自身愛好或者周邊資源，在建筑形式或者配套活動中體驗主題）。

? 民宿風格：具有明顯的本土特色，民宿風格多體驗墾丁濱海旅游這一特點。

? 選址要求：臨近本地景區(qū)、臨海區(qū)域、商業(yè)街，可以觀賞美景。

? 建筑要求：獨棟式樓房，客房數(shù)一般不超過10間。

? 服務內(nèi)容：住宿+旅游咨詢+周邊配套

（五）營銷管理要點：

營銷模式：大型節(jié)事活動+網(wǎng)絡營銷+價格差異化

（六）墾丁民宿的啟示：

?  民宿風格需要遵循本土資源特色，墾丁民宿的風格呈現(xiàn)明顯與自身資源相符的濱海風。

?  依附周邊客流，墾丁民宿多緊靠景區(qū)、商業(yè)街等區(qū)域，而這些區(qū)域多是客流較大的片區(qū)。

?  規(guī)范化，墾丁民宿快速發(fā)展期得益于《民宿管理辦法》實施；《民宿管理辦法》的實施一方面促進了“民宿”這一概念的推廣，另一方面合理引導民宿發(fā)展。

二、北戴河民宿

（一）概況：

北戴河氣候宜人，是我國著名的旅游避暑勝地，擁有眾多的古別墅。現(xiàn)在，北戴河區(qū)25個自然村，有民宿戶近2000家，民宿約占全區(qū)總住宿接待能力的60%。

（二）發(fā)展歷程：

在80年代初，北戴河旅游飛速發(fā)展，接待設施嚴重不足，出現(xiàn)第一批家庭旅館；

1992年，政府對道路、環(huán)境進行完善，發(fā)展迅速；

1999年，網(wǎng)絡的出現(xiàn)，又進一步促進；了民宿發(fā)展；

2011年，政府成立旅游產(chǎn)業(yè)促進中心，對民宿進行規(guī)范管理；出臺了相關規(guī)劃，并投入資金對民宿進行提升改造。

（三）民宿發(fā)展現(xiàn)狀

?  類型： 傳統(tǒng)民宿

?  空間分布： 主要分布在全區(qū)11個自然村

?  數(shù)量： 有民宿近2000家

?  整體特點： 頗具地方風情和民俗文化的服務

（四）北戴河發(fā)展民宿的條件：

（五）開發(fā)要點分析

整體：政府負責投資改造，本地居民經(jīng)營

單體：民宿設置，多體現(xiàn)業(yè)主愛好

? 主要類型：休閑體驗型民宿（住宿+休閑活動）

? 民宿風格：具備本土地域文化特色

? 選址要求：一般在自家原用房之處改造翻修而成

? 建筑要求：庭院低層建筑。

? 服務內(nèi)容：住宿/早餐+旅游咨詢

（六）營銷管理要點：

（七）北戴河民宿的啟示：

?  運作模式：政府主導+原住民開發(fā)經(jīng)營

?  經(jīng)營目的：新城鎮(zhèn)化開發(fā)建設，解決農(nóng)民生產(chǎn)生活方式

?  產(chǎn)品特色：本土建筑風格+本土文化性體驗活動

三、深圳較場尾民宿

（一）位置：

較場尾位于深圳大鵬新區(qū)東側沿海地區(qū)

（二）環(huán)境特色：

較場尾海岸線風景獨好，其方圓一公里內(nèi)集齊“山、海、田、園（大鵬農(nóng)業(yè)觀光公園）、城(所城）、寺（東山寺）”等許多景點，較場尾民俗為提升當?shù)芈糜螛I(yè)的整體服務水平而大受歡迎。

（三）設施營造：

?  規(guī)模及分布：較場尾村落建筑質(zhì)量較好的一級建筑主要發(fā)展民宿，其基本分布于沿海帶，約為80棟。

?  分布特點：較場尾村落內(nèi)建筑依據(jù)建造年代成圈層狀分布，建筑特征明顯 。民宿多為2000年建設的建筑。   

?  客房氛圍營造：大多為觀海景為賣點的客房，近80棟民宿由精心的設計而各有主題，各有特色作為各自賣點，主人為游客營造不同的濱海浪漫風情、實現(xiàn)游客夢想中的面朝大海的追求和享受。

（四）道路交通系統(tǒng)：

 道路寬度等級 不均不能構成完整體系，道路系統(tǒng)只能完成對外聯(lián)系

（五）基礎設施：

供水、供電、通訊基本方便；但雨污合流，直排入海，空中無線亂拉，雜亂而危險。

（六）較場尾民宿優(yōu)缺點

優(yōu)點：

特色營造 : 近80棟民宿由精心的設計而各有主題，各有特色作為各自賣點,充分發(fā)揮經(jīng)營者個別特色。

選址精確：民宿的經(jīng)營選址分布于村落中靠近海岸一帶，突顯海天一色的亮點，滿足了游客夢想中的面朝大海的精神享受。

缺點：

道路規(guī)劃系統(tǒng)不完善：道路寬度不夠、等級不均且不能構成體系完整的游線，道路系統(tǒng)只能滿足對外聯(lián)系；

基礎設施差：雨污合流，道路標示設施、指示系統(tǒng)不全等嚴重制約民宿的發(fā)展。