麟德視角下的文化商業(yè)街區(qū)（上）

第一部分 文化商業(yè)街區(qū)概述

一、如何界定“文化商業(yè)街區(qū)”？

目前業(yè)界尚無對“文化商業(yè)街區(qū)”進行明確的概念界定。可通過相關(guān)的概念來挖掘其內(nèi)涵。

1） 商業(yè)街

商業(yè)街是人流聚集的一個主要場所。采用東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面多采用塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國傳統(tǒng)商鋪的有機結(jié)合。

2） 歷史文化街區(qū)

指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定公布的，保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實地體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并有一定規(guī)模的區(qū)域。

我們理解的文化商業(yè)街區(qū)：

文化+商業(yè)+ 旅游三大功能集成的線性街區(qū)

二、為什么開發(fā)“文化商業(yè)街區(qū)”？

1） 四種開發(fā)價值

美學(xué)景觀價值

+

歷史文化價值

+

商業(yè)經(jīng)濟價值

+

地方文化品牌的可塑造價值

2） 三大開發(fā)意義

之于城市：活力復(fù)興街區(qū)商業(yè)，重塑城市品牌形象

之于文化：保護傳承街區(qū)歷史，振興地域文化產(chǎn)業(yè)

之于“人”：（當(dāng)?shù)鼐用瘢┣楦凶院赖某休d，（旅游者）精神生活的空間

第二部分 文化商業(yè)街區(qū)該如何規(guī)劃？

一、文化商業(yè)街區(qū)包含哪幾個標(biāo)準(zhǔn)模塊？

二、文化商業(yè)街區(qū)的特點是什么？

獨特的街區(qū)物質(zhì)景觀

適宜的街區(qū)游賞空間

濃厚的文化休閑氛圍

良好的旅游商業(yè)環(huán)境

三、街區(qū)規(guī)劃需把握哪些要點？

1） 風(fēng)貌營造

修舊如舊+仿古新做+情景打造

歷史建筑，修舊如舊：需通過違章建筑拆除、外立面改造、房屋翻新等措施，形成風(fēng)格統(tǒng)一、特色突出的建筑群落。

新建建筑，仿古新做：新建筑形式不能停留在對傳統(tǒng)建筑的具象模仿上，一味地“做舊”，需更新設(shè)計手法，即既傳承地域文化又能體現(xiàn)時代精神。

小品布景，情景打造：將中國傳統(tǒng)文化融合景觀進行體驗化開發(fā)，使其除了觀賞性之外，也具有參與性、互動性和消費性等特點。

2） 遺產(chǎn)活化

古建博物館化+民俗體驗化+非遺生活化

古建博物館化：街區(qū)內(nèi)的重要公共建筑，一般采取博物館式的活化方式，形成告警內(nèi)承載歷史文化的博物館群落；

民俗體驗化：通過傳統(tǒng)民俗文化與時尚休閑文化的復(fù)合，為游客提供有力的體驗經(jīng)歷與私人化的參與方式。

非遺生活化：文化不是簡單復(fù)制、生搬硬套，而是要源于生活，高于生活，將傳統(tǒng)文化元素創(chuàng)新地與現(xiàn)代手法相結(jié)合，采用讓游客更易于接受和理解的表述方式，讓其了解到“非遺”背后所蘊含的生活故事。

3） 業(yè)態(tài)控制

空間集聚+準(zhǔn)入調(diào)控+時尚業(yè)態(tài)引入+夜間經(jīng)濟激活

空間集聚：一般將街區(qū)長度控制在300米以內(nèi)，主要商業(yè)集中布設(shè)在幾條重點街巷上，同時街區(qū)業(yè)態(tài)類型需提出控制原則。

準(zhǔn)入調(diào)控：設(shè)定準(zhǔn)入門檻和清退機制，控制不符合街區(qū)發(fā)展理念的業(yè)態(tài)進入，通過年度考核，對于部分違反街區(qū)規(guī)定的業(yè)態(tài)進行及時清退；

時尚業(yè)態(tài)引入：注重時尚休閑業(yè)態(tài)的引入，并通過時尚文化的注入，轉(zhuǎn)換街區(qū)空間功能，實現(xiàn)傳統(tǒng)街區(qū)的文化復(fù)興

夜間經(jīng)濟激活：出臺相關(guān)激勵政策，鼓勵夜間游賞、夜間休閑娛樂業(yè)態(tài)（酒吧、音樂吧等）發(fā)展，延長游客停留時間。

4） 居民調(diào)控

原住民調(diào)控+新居民引入+社區(qū)參與

原住民調(diào)控：對于街區(qū)原著居民，一般采取部分搬遷、部分保留的方式，在降低居住密度的同時，保留街區(qū)生活氛圍；開發(fā)商主導(dǎo)的街區(qū)，則傾向于原著居民整體搬遷，部分回遷的方式；

新居民引入：通過文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和旅游商業(yè)的振興，鼓勵藝術(shù)家、時尚群體、旅游從業(yè)者進入，形成街區(qū)的新居民群體；

社區(qū)參與：設(shè)計多元化的社區(qū)參與旅游渠道，通過旅游發(fā)展，帶動社區(qū)居民就業(yè)與社區(qū)經(jīng)濟振興。

5） 運營管理

招商先行+商業(yè)培育+商鋪出租+開放式經(jīng)營

招商先行：這是傳統(tǒng)商業(yè)的合理操作，對于旅游商業(yè)，同樣適用。只是旅游商業(yè)的商家體系目前還遠(yuǎn)不如傳統(tǒng)商業(yè)的成熟，招商的難度相對更大。 

商業(yè)培育：傳統(tǒng)城市商業(yè)的培育期最少兩三年，逐漸聚集人氣；而旅游商業(yè)的培育關(guān)鍵在于其旅游產(chǎn)品的吸引力塑造和營銷推廣，需要快速引爆盤活整體項目。

出租為主：傳統(tǒng)城市商業(yè)的合理運營方式是出租為主甚至只租不售，以便控制業(yè)態(tài)，保證持續(xù)經(jīng)營。旅游商業(yè)，由于其附加了旅游吸引的因素，其業(yè)態(tài)整體控制和管理更為重要。這要求投資商有較大的資金實力和旅游商業(yè)的經(jīng)營管理能力。 

大開放式：大開放小封閉模式，不收景區(qū)門票，而通過“特色節(jié)點門票（名人故居、博物館）+特色餐飲消費+旅游購物+旅游演藝”這四大模塊來盈利。